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Justiça de Orlândia acata ação civil pública e suspende vendas de Lotes do programa “Nosso Teto – Lotes Urbanizados”

Em Orlânduia, ontem a tarde (30), o Juiz de Direito, Joacy Dias Furtado, concedeu liminar ao Ministério Público da comarca, através de ação civil pública promovia pelos promotores Paulo Augusto Randunz Jr. e Daniel Ardevino Fonseca do Nascimento e suspendeu as negociações dos terrenos do loteamento onde seriam implantado o programa Nosso Bairro – Lotes Urbanizados, pela ANAHIS – Associação Nacional de Habitação e Interesse Social e Desenvolvimento Urbano na pessoa de seu proprietário Marcelo Roberto Augusto. O projeto tem a finalidade e constituir uma associação de pessoas, que comprariam uma área e eliminariam o intermediário como loteador e imobiliária. Assim o imóvel custaria R$ 5.525,15Para cada interessado.O programa estava sendo implantado em diversas cidades do estado de SP, inclusive em Morro Agudo, Sales Oliveira e Orlândia. Através de uma ação civil pública em Monte Alto o MP de Orlândia tomou conhecimento do fato. Disse que não se trata de denúncia local.Com a venda das áreas para as famílias de baixa renda, a ANAHIS – estaria incapacitada de exercer tal função, o que poderia resultar em prejuízos aos interessados, a maioria formada por trabalhadores com baixos salários em desacordo com a lei 6.766/79. Na ação,  a Associação encarregada de fazer a negociação entre comprador e vendedor não foi considerada Associação sem fins lucrativos e cobraria  taxa de R$ 30,00 por mês, o que somados todos os milhares de participantes do programa,  somariam dezenas de milhões de reais, alega o Dr. Paulo Randunz Jr. Os promotores também  alegam que o projeto não tem registro imobiliário e descumprimento de diversas leis, entre elas do código civil, código de defesa do consumidor, e até de possível prática de estelionato (CP art. 171 caput). Mas acima de tudo a 6.766/79 de uso e ocupação de solo e loteamentos.Os promotores entendem que sem a infra estrutura como implantação de redes de água e esgoto, energia elétrica, asfalto, etc, a cidade poderá ter um loteamento irregular, trazendo transtorno aos próprios compradores da área.Entre outras coisas, pede o registro imobiliário e aprovação do registro do empreendimentoVeja decisão da Justiça de Orlândia  

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE ORLÂNDIA

FORO DE ORLÂNDIA

1ª VARA

Praça Coronel Orlando, s/nº, ., Centro – CEP 14620-000, Fone: (16) 3826-1011,

Orlandia-SP – E-mail: orlandia1@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

DECISÃO-CARTA PRECATÓRIA

Processo Digital nº: 1002218-72.2019.8.26.0404

Classe – Assunto Ação Civil Pública Cível – Obrigação de Fazer / Não Fazer

Requerente: Ministério Público do Estado de São Paulo

Requerido: ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE

SOCIAL E DESENVOLVIMENTO URBANO – ANAHIS, CNPJ

33.343.603/0001-45, com endereço à Rua Ananias de Carvalho,,

1.290, …, CEP 15910-000, Monte Alto – SP

MARCELO ROBERTO AUGUSTO, Brasileiro, Casado,

Autônomo, RG 291028627, CPF 274.665.208-04, com endereço à Rua

Marcelino Valério Alves, 121, Jardim Canaã, CEP 15910-000, Monte

Alto – SP

‘MUNICÍPIO DE ORLÂNDIA, CNPJ 45.351.749/0001-11, com

endereço à Praça Coronel Francisco Orlando, 600, Paço Municipal,

Centro, CEP 14620-000, Orlandia – SP

Valor da Causa: R$ 100.000,00

Juiz de Direito: Dr. JOACY DIAS FURTADO

Vistos,

DEPRECADO: Juízo de Direito da Vara de MONTE ALTO

– SP.

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO

ajuizou AÇÃO CIVIL PÚBLICA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE LIMINAR

contra ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E

DESENVOLVIMENTO URBANO ANAHIS, MARCELO ROBERTO AUGUSTO e

MUNICÍPIO DE ORLÂNDIA.

Em síntese, afirma que chegou ao conhecimento da

Promotoria de Justiça de Orlândia que a corré ANAHIS, sob a presidência do corréu Marcelo

Roberto, passou a atuar em diversos municípios da região e do Estado de São Paulo, dentre eles o

Município de Orlândia, divulgando e oferecendo à população, notadamente às pessoas menos

favorecida economicamente, a implementação de um Programa Habitacional denominado

“NOSSO BAIRRO LOTES URBANIZADOS”.

A proposta de referido programa consiste na “aquisição

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1002218-72.2019.8.26.0404 e código 50C9C75.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOACY DIAS FURTADO, liberado nos autos em 30/08/2019 às 17:01 .

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coletiva de uma área bruta de terras”, em nome da própria Associação, a qual será submetida à

análise dos poderes constituídos para obtenção de autorização para implantação de projeto de

parcelamento do solo, resultando, em caso de pleno sucesso na aprovação do projeto de

instituição de loteamento de interesse social.

Os interessados em participar do programa devem assinar uma

“Declaração de Participação Coletiva de Área de Terras e Participação na Implantação de

Loteamento de Interesse Social”, instrumento por meio do qual o associado é cientificado que

está participando da compra coletiva de um gleba de terras, de 25 (vinte e cinco) alqueires, que

será desmembrada de uma área maior, denominada FAZENDA PALMITOS, conforme matrícula

nº 23.279 do Registro de Imóveis de Orlândia/SP, cadastro no INCRA nº 605.093.000.213-4, a

partir da qual se comprometem a efetuar pagamentos de boletos em favor da Associação, à vista

ou de forma parcelada, no valor total de R$ 5.525,15 (cinco mil, quinhentos e vinte e cinco reais e

quinze centavos), pela aquisição de lote com área de 160m2 (cento e sessenta metros quadrados).

Ainda nesta declaração, os interessados também se

comprometem a custear, mensalmente e ao longo de todo o período estimado de 03 anos de

administração, o valor previsto a título de despesas de administração, ainda que se faça o

pagamento à vista, assim como têm de declarar estarem cientes de que o valor da compra coletiva,

bem como o valor de despesas de administração não compreendem valores de obras de

infraestrutura, que, sem prejuízo de esforços a serem realizados pela Associação Nacional da

Habitação de Interesse Social e Desenvolvimento Urbano ANAHIS, junto ao poder público,

poderão ser custeados integralmente pelos associados de maneira a ser estabelecida em futura

Assembleia Geral.

Pela “Declaração” constata-se que não há prazo para a

aprovação do loteamento e entrega do lote. Igualmente, que a relação jurídica do participante com

a Associação Nacional de Habitação ANAHIS é uma relação associativa, não se tratando de

relação de consumo.

Está previsto, por fim, na “Declaração’ que o atraso do

pagamento implicará na substituição do associado por outro participante, com a restituição dos

valores pagos, exceto com as despesas com os boletos ainda pendentes. Não há qualquer previsão

de devolução dos valores com correções monetárias ou juros.

Argumenta que a finalidade associativa entre os participantes

seria inexistente no caso concreto, em razão do escopo econômico do grupo, em violação ao

artigo 53 do Código Civil, da possibilidade de exclusão sumária do associado, sem direito à

defesa prévia, em afronta ao artigo 57 do mesmo diploma, e de indícios da lucratividade da

atividade, sem indicação da aplicação do superávit apurado.

A comercialização de lotes imobiliários, ainda que

indeterminados, importaria em efetivo fornecimento de bens e caracterizaria relação de consumo,

o que significa que o contrato em debate estaria eivado de inúmeras cláusulas abusivas.

Haveria violação a uma diversidade de dispositivos da Lei do

Parcelamento do Solo Urbano, a Lei Federal nº 6.766/79, com destaque para o fato de que o

loteamento não contaria com aprovação dos órgãos competentes, nem com registro imobiliário

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1002218-72.2019.8.26.0404 e código 50C9C75.

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COMARCA DE ORLÂNDIA

FORO DE ORLÂNDIA

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Praça Coronel Orlando, s/nº, ., Centro – CEP 14620-000, Fone: (16) 3826-1011,

Orlandia-SP – E-mail: orlandia1@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

especial ou com mínima infraestrutura.

Em arremate, a aquisição coletiva importaria em uma

modalidade de consórcio, porém em total desconformidade com as normas previstas na Lei do

Sistema de Consórcios, a Lei Federal nº 11.795/08.

Neste prisma, consideradas as reiteradas reuniões realizadas

pelos prepostos da ANAHIS, que contariam com respaldo político, inclusive dos Prefeitos

Municipais das edilidades sitas nesta Comarca, agregada à proximidade de reunião em que se

formalizariam os vínculos contratuais dos potenciais interessados com a primeira demandada,

requereu a concessão de tutela de urgência para o fim de, essencialmente, paralisar as

contratações até o total esclarecimento das circunstâncias do negócio.

Juntou vários documentos, entre eles ficha cadastral (fls.

65/66), matrícula do imóvel (fls. 67/68) e Declaração de fls. 71/72.

 

É o relatório. Decido.

 

A tutela de urgência deve ser parcialmente deferida. Dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil: “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

E, ainda, o § 3º do mesmo dispositivo legal destaca: “A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.” Prevê o Estatuto Processual Civil que, para a concessão da

tutela provisória de urgência, necessária a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como que a medida a ser deferida não seja irreversível.

A documentação que instrui a inicial informa violações do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/79, quando a associação recebeu valores de pessoas, firmando “termos de adesão”, sob a promessa de estarem aqueles adquirindo “lote” para

a construção de sua casa própria, quando não há aprovação do respectivo loteamento, contendo

aqueles documentos cláusulas abusivas, como eventual devolução de valores sem acréscimos

legais. Insta observar que o valor estimado pela Associação por cada parcela de 160 metros quadrados é de R$ 5.525,15. Observando as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (CPC: art. 375), este juízo não pode deixar de notar que a quantia estimada, aparentemente, está muito aquém dos padrões de mercado, mesmo em se tratando de “aquisição coletiva de uma área bruta de terras”.

O dano pode ser irreparável caso a Associação continue atuando, adquirindo outro imóvel e ofertando lotes irregulares, aumentando o número de pessoas

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Isso considerado, é necessário cessar a atividade da associação e resguardar valores e bens daquela, caso sejam declarados ilegais, nulos ou ineficazes os atos praticados pela parte ré, com a obrigação de ressarcimento de valores aos adquirentes dos lotes e outras pessoas a serem apuradas, que firmaram os termos e pagaram valores à Associação.

Neste sentido, o E. TJSP já decidiu:

“Tutela de urgência. Ação Civil Pública. Loteamento.

Divulgação sobre a litigiosidade da área e a proibição judicial de venda de lotes mediante colocação de placas e faixas no local e avisos veiculados em meios de comunicação.

Cabimento. Presença dos requisitos autorizadores da medida.

Perigo de dano demonstrado. Venda dos lotes em caráter ostensivo aliada a omissão da fiscalização do poder público que deram aparência de licitude ao negócio. Continuidade das vendas sem o alerta de litigiosidade sobre a área que atinge o interesse dos compradores de boa-fé. Aumento das vítimas lesadas caso o loteamento seja declarado irregular. Medida que\ objetiva conter a ocorrência de danos ambientais e urbanísticos no local. Prosseguimento do negócio que incita a ocupação indevida da área em debate. Tutela do meio ambiente que

privilegia a adoção de medidas preventivas, em atenção aos princípios da prevenção e da precaução. Direito ao meio ambiente de caráter difuso que atrai a incidência do principio

da informação à coletividade (declaração do Rio sobre meio ambiente e desenvolvimento – ECO/92). Probabilidade do direito demonstrada. Municipalidade que possui o dever de

controle e fiscalização de uso, ocupação e parcelamento do solo, bem assim as atribuições de controle territorial e de desenvolvimento urbano, conforme artigos 30, VIII e 182, da

Constituição da República, artigo 2º, IV e VI, do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/01), e artigo 40, da Lei nº 6.766/79. Medida que objetiva tutelar os direitos fundamentais ao meio

ambiente equilibrado, à ordem urbanística e à defesa do consumidor. Multa cominatória. Fixação. Cabimento. Valor, todavia, que se revela excessivo. Diminuição operada. Decisão

modificada no ponto. Recurso parcialmente provido.” (TJSP, Agravo de Instrumento nº 2039527-32.2017.8.26.0000, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. VITO GUGLIELMI, j.

06/12/2017).”

No mais, sem prejuízo de total esclarecimento da situação narrada na inicial após a formação do contraditório judicial e dos nobres propósitos que parecem animar a ação dos demandados, neste momento caracterizado pela cognição sumária contemplo que as medidas de urgência requeridas pelo Parquet devem ser parcialmente acolhidas.

 

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1002218-72.2019.8.26.0404 e código 50C9C75.

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Repito, os documentos que aparelham a inicial (fls. 29/183) indicam que a ANAHIS tem operado na região oeste deste Estado e que seu modo de agir é similar em todas as cidades em que atuou.

Do cotejo do instrumento de fls. 71/72 que corrobora a narrativa inicial quanto ao teor da denominada “Declaração de Participação Coletiva de Área de Terras e Participação na Implantação de Loteamento de Interesse Social”, e dos demais documentos, que indicam o apoio de autoridades públicas locais à iniciativa, é possível inferir que a mesma prática noticiada no município de Orlândia está em andamento nos municípios de Presidente Bernardes e de Emilianópolis. Inclusive, houve distribuição de ação civil pública também contra os requeridos junto ao Foro de Mirante do Paranapanema.

Na hipótese, constata-se que uma série de ilegalidades parece permear a iniciativa.

Como assinalado pelo Ministério Público, embora a ANAHIS se apresente como uma associação e, assim, presumidamente sem fins lucrativos, a empreitada a que se propôs realizar possui contornos de atividade empresarial de incorporação imobiliária. A demandada também não possuiria características típicas de associação, notadamente, a possibilidade de controle pelos próprios associados.

Caso se reconheça a natureza da ANAHIS como um verdadeiro fornecedor de produtos e serviços no mercado de consumo, é de se ver que diversas das cláusulas da denominada “Declaração de Participação Coletiva de Área de Terras e Participação na Implantação de Loteamento de Interesse Social”, estariam eivadas de nulidade absoluta, em razão de sua manifesta abusividade e da própria nebulosidade do objeto contratual.

Lado outro, ainda que se reconheça a ANAHIS como uma verdadeira associação, ao que tudo indica, há violação à Lei do Parcelamento do Solo Urbano,conforme alinhavado pelo órgão ministerial às fls. 13/15, valendo destaque para as seguintes transgressões:

– O loteador sequer conta com o título da propriedade que pretende lotear;

– Não há comprovação de que a gleba está situada fora das áreas de vedação absoluta ou relativa, como de proteção ambiental ou em local que ofereça riscos para o assentamento.

– O Loteador não possui qualquer licença ou autorização;

– O parcelamento não está registrado;

– Não há notícia da aprovação do loteamento por qualquer órgão competente;

– Não há notícia de qualquer obra de infraestrutura na área objeto;

 

Em suma, ao que parece, há na hipótese violação às mais elementares normas de proteção do espaço urbano, normas de ordem pública, que não podem ser objeto de disposição pelas partes, por seu caráter cogente, que a todos subjuga.

Em arremate, parece estar em andamento violação às normas que regulam o Sistema de Consórcio Imobiliário.

A aquisição coletiva de bens se dá por meio de consórcios, que, dado seu potencial de captação da poupança popular, é regulamentado pela Lei nº 11.795/08.

Trata-se de atividade que deve ser necessariamente desempenhada por pessoa jurídica, na modalidade sociedade limitada ou sociedade anônima, e que depende de autorização do Banco Central para funcionar. Também este fato deve ser minimamente apurado, inclusive no que respeita às responsabilidades dos envolvidos.

No caso concreto, verifica-se tratar-se de associação que não conta com autorização de qualquer órgão para captar a poupança de camada humilde da população. Não há qualquer indicativo da idoneidade econômico-financeira da mencionada associação para fazer frente ao empreendimento que se propõe, com grave risco para os poupadores, que podem ver as economias de uma vida dissipadas.

Em suma, considerado a grande quantidade de irregularidades verificadas, há necessidade de se acautelar os direitos dos potenciais interessados, prevenindo-se a

dissipação de seus preciosos recursos até que toda a iniciativa seja cabalmente esclarecida.

Assim sendo, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para o

fim de determinar:

  1. Via esta decisão-carta precatória, a intimação e constatação

à requerida ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E

DESENVOLVIMENTO URBANO – ANAHIS e ao réu MARCELO ROBERTO AUGUSTO para

imediata cessação da prática dos seguintes atos, até que o loteador apresente auto de aprovação

do loteamento e registro imobiliário, seja no tocante a área a ser adquirida e objeto desta demanda

seja quanto a quaisquer aquisições futuras de potenciais áreas com destinação semelhante:

  1. a) realização de vendas, promessas de vendas, reservas de

lotes ou quaisquer negócios jurídicos que manifestem intenção de vender ou alienar por qualquer

forma ou modalidade lotes ou frações ideais do referido loteamento;

  1. b) realização de qualquer propaganda ou publicidade sobre o

loteamento (rádio, jornais, televisão, carros de som, panfletos, faixas, cartazes, boletins

informativos da Associação, etc.);

  1. c) recebimento de prestações ou mensalidades, vencidas e

vincendas, relativas aos lotes e previstas nos contratos/inscrições já celebrados;

  1. d) qualquer atividade em relação ao loteamento, inclusive parcelamento material ou transformação física do imóvel, movimentos de terra, cortes, aterros, serviços de topografia, abertura ou conservação de vias de circulação, demarcação de quadras e lotes e colocação de qualquer benfeitoria (p. ex.: abertura de valas para colocação de manilhas

referentes a água ou esgoto).

  1. A intimação do MUNICÍPIO DE ORLÂNDIA para que

fiscalize os locais em que realizadas as reuniões, ofertas e comercialização de lotes com a

finalidade de proibir qualquer atividade material relacionada ao projeto habitacional antes de sua aprovação e registro imobiliário, bem como se abstenha de aprovar loteamento desprovido dos requisitos legais e de garantias mínimas quanto à execução de obras de infraestrutura, sob pena de responsabilidade nos termos do artigo 40 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

  1. A expedição de ofício à CÂMARA DE VEREADORES DE

ORLÂNDIA/SP para que tome conhecimento do ajuizamento da presente ação e,

consequentemente, promova a fiscalização que é de incumbência do Poder Legislativo sobre o

Poder Executivo para o devido acatamento das proibições previstas no item 1 acima.

  1. DETERMINAÇÃO aos réus, para que,

SOLIDARIAMENTE:

  1. a) No prazo de 48 horas, a contar da intimação, coloquem aviso por placa ou faixa, na entrada do imóvel cujo parcelamento se pretende e de tamanho bem visível a todos, informando que o loteamento projetado não pode ser executado e está paralisado por não estar aprovado e registrado; b) no prazo de dez (10) dias, a contar da intimação, informem

a este juízo as quantias recebidas pela comercialização dos lotes, dizendo do total já arrecadado e apontando o valor pago de cada adquirente, nominando-o, para depósito em conta judicial (o

depósito deve ser único) ou apresentem caução idônea, sob pena de arresto na forma de\ bloqueio em contas bancárias;

  1. c) Por ora, indefiro o pedido de bloqueio de contas da

Associação (como requerido no item 1.5 – fl. 24), devendo ser aguardado o atendimento do item ‘b’ acima. Alternativamente, o Ministério Público pode indicar, de imediato, o quantum a ser bloqueado, para que não haja ordem de bloqueio irrestrito nas contas dos réus;

  1. Em caso de infringência às determinações cautelares supra,

fixo multa diária no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), limitada a R$100.000,00 (AgInt no

AREsp 298.029/SP). Fixo-a também para cada descumprimento, desobediência ou infração que

resulte em prejuízo a terceiros de boa-fé, tudo mediante qualquer ato de constatação. A multa está sujeita a correção monetária, pelos índices oficiais e deve ser recolhida a favor do FUNDO

ESTADUAL DE REPARAÇÃO DE INTERESSES DIFUSOS LESADOS (art. 13 da Lei n°

7.347/85 – Regulamentado pela Lei Estadual no 6.536/89).

DETERMINO, ainda:

  1. A notificação de terceiros interessados por meio do EDITAL previsto no art. 94 do Código de Defesa do Consumidor, comunicando sobre o controle

JUDICIAL do loteamento em AÇÃO CIVIL PÚBLICA promovida pelo MINISTÉRIO

PÚBLICO, na qual poderão ingressar como litisconsortes ativos, a ser publicado e divulgado na

imprensa oficial do Estado e na imprensa local, pelo período de cinco (5) edições na imprensa escrito e dez (10) dias na falada, remetendo-se cópia aos respectivos órgãos;

  1. A afixação do mesmo EDITAL no átrio do Fórum e nos locais onde os réus estão promovendo a venda e propaganda do empreendimento;
  2. Comunicações à Policia Civil, à Polícia Militar, à Polícia

Ambiental e à Prefeitura Municipal, para fiscalização e fiel preservação das cautelares,

comunicando a esse Juízo qualquer descumprimento;

  1. A notificação do oficial do CARTÓRIO DE REGISTRO DE

IMÓVEIS DE ORLÂNDIA para que averbe à margem da matrícula nº 23.279 e de eventual

matrícula de imóvel cuja aquisição seja realizada pela ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE

HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E DESENVOLVIMENTO URBANO – ANAHIS como objeto de parcelamento sobre a existência da presente demanda.

Cumpra-se com urgência.

Citem-se os requeridos, com as advertências legais.

Ciência ao Ministério Público.

Cópia desta decisão servirá como mandado e como ofício ao

Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Orlândia, à Policia Civil, à Polícia Militar, à Polícia Ambiental e à Prefeitura Municipal.

Servirá a presente decisão, por cópia digitada, como

CARTA PRECATÓRIA, devendo a serventia providenciar a sua distribuição, instruindo-a com as cópias pertinentes (PDF), posto que há isenção legal ao autor.

Rogo a Vossa Excelência que após exarar o seu respeitável

“cumpra-se”, digne-se determinar as diligências necessárias ao cumprimento desta.

PROMOTORES DE JUSTIÇA: Dr. Paulo Augusto Randuz e

Daniel Ardevino Fonseca do Nascimento.

Distribua Plantão-urgente.

Intime-se.

Orlandia, 30 de agosto de 2019.

JOACY DIAS FURTADO

Juiz de Direito 

Autor redacao

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